Immobilier : le marché est en panne dans les petites villes

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Les emballements parisiens et bordelais dissimulent des situations très différentes dans les petites et moyennes agglomérations. A l’opposé de cette tendance, la France profonde fait face à un marché atone.


Immobilier : le marché est en panne dans les petites villes

Oui, le baromètre dans prix s'emballe. Quand on regarde les hausses affichées au 1er juillet 2017 par MeilleursAgents.com,, il y a de quoi avoir le vertige. Sur un an glissant, les prix grimpent de plus de 12  % à Bordeaux, 8  % à Paris, 7,5  % à Lyon, 6,8  % à Strasbourg....

Mais ce dynamisme de métropoles dynamiques ne doit pas dissimuler la réalité du marché. Pour y voir plus clair, il faut l'analyser par segment et se pencher sur les données qui font évoluer les prix.

 

1. Pourquoi le marché parisien flambe-t-il  ?

Il faut tout d'abord relativiser cette hausse. Selon MeilleursAgents.com, avec un hausse de +1% en juin et de +8% sur 12 mois, « les prix parisiens moyens restent en-deçà des 9 000 EUR annoncés par certains. A 8 800EUR du M2 en moyenne le marché immobilier parisien dépasse tout juste ses niveaux de 2011 sans spéculation ni emballement ». 

Pour Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com, « Ces prix sont élevés voire inaccessibles pour 80% de la population parisienne mais ils reflètent une dynamique certaine du marché alimentée par des acheteurs pas si nombreux en absolu, mais beaucoup plus volontaristes qu'il y a 18 mois. Armés de plans de financement solides préparés avec leurs banques, ils veulent bénéficier de taux qui restent faibles (stables à 1,8% sur 20 ans en moyenne) avant tout pour leur résidence principale et, pour une part marginale, pour étoffer leur patrimoine. »

Pour lui, il n'y pas de spéculation et on ne peut pas comparer la situation à la période 2009-2011 où les prix augmentaient de +20% par an avec des taux d'intérêt de 5% sur 20 ans. « Si les agents immobiliers ressentent un certain emballement, c'est surtout parce que la vitesse du marché s'est accélérée. Finies les visites et revisites, finies les hésitations, les tergiversations et les atermoiements quand des biens « classiques » sont proposés à un prix raisonnable. Les acheteurs sont décidés, actifs, pressés et très bien informés sur les prix grâce en particulier à nos cartes de prix et outils d'estimation. Les stocks de biens disponibles se réduisent donc rapidement. Mais le marché ne montre aucun signe de surchauffe ou de spéculation et les acteurs restent rationnels : les biens moins standards comme de très grandes surfaces en rez-de-chaussée ont toujours du mal à trouver preneur », affirme-t-il.

 

2. Quelle est la situation en banlieue parisienne ?

En Petite et Grande Couronne, les prix poursuivent une hausse limitée mais régulière. « Dans les départements limitrophes, la dynamique est comparable à celle de Paris mais un ton plus bas, affirme Sébastien de Lafond, Quand les prix augmentent de +1% en juin à Paris, ils progressent de +0,5% en Petite Couronne et de +0,2% en Grande Couronne. Sur un an, la tendance est identique : +3,4% en Petite Couronne (environ la moitié de l'augmentation parisienne : +8,0%) et +0,9% en Grande Couronne ».

Les augmentations de prix se propagent donc en escargot, mais il n'y a pas de surchauffe notable. Ceux qui ne peuvent plus acheter à Paris se décentralisent en banlieue en y exportant dans une certaine mesure la hausse des prix. Le dynamisme de la démographie française pourrait contribuer dans les années à venir à soutenir ce marché. a fortiori si les moyens de transport s'améliorent et sont à la mesure des ambitions du Grand Paris.

 

3. Quelle est la dynamique des grandes villes de province ?

Selon MeilleursAgents.com, l'analyse des 10 plus grandes villes de France en dehors de la région parisienne montre à peu près les mêmes tendances. De Marseille (+0,4%) à Strasbourg (+1,1%) et de Toulouse (+0,5%) à Lyon (+1,2%), les prix ont continué d'augmenter au mois de juin dernier. Deux exceptions, les villes de Montpellier (-0,5% en un mois) et Lille (-0,1%) se sont orientées à la baisse.

« Seule la ville de Bordeaux montre avec persistance des signes d'emballement manifestes : hausse massive des prix (+12,2% en un an), activisme d'acheteurs non bordelais à l'affût des bonnes affaires, achats de biens pour la location courte durée... La ville s'emballe et son marché immobilier est en réelle surchauffe, estime Sébastien de Lafond. Après avoir attiré nombre de parisiens soit pour y travailler, y vivre ou y investir, Bordeaux et son marché de plus en plus étroit deviennent de moins en moins attractifs. Attention à la surchauffe estivale et aux désillusions de la rentrée ».

 

4. Moyennes et petites villes : les territoires oubliés

Si les grandes villes se portent bien, et leur dynamisme sera encore amplifié grâce aux nouvelles liaisons TGV, les moyennes et petites agglomérations restent à l'écart de la reprise économique et immobilière. Le Havre, Perpignan, Saint-Etienne et bien d'autres en zones péri-urbaines et rurales, autant de marchés immobiliers en panne. Le baromètre MeilleursAgents.com relève « des volumes de transactions très faibles et des prix toujours orientés à la baisse ».

Au coeur de ces territoires oubliés où l'emploi se fait rare, les acquéreurs restent peu nombreux malgré des conditions de crédit toujours très favorables.

Les échos, Le 03/07/2017


[03/07/2017]