Résidence principale : faut-il acheter ou louer ?

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Le débat est éternel mais la question, complexe, mérite d'être régulièrement reposée et les réponses remises à jour. Une certitude: la décision doit s'inscrire dans un projet de vie.


Résidence principale : faut-il acheter ou louer ?

 

«Et vous, vous êtes propriétaire ou locataire ?" «Locataire, mais je vais sûrement acheter car j'en ai assez de jeter chaque mois mon loyer par la fenêtre. Ça va me forcer à économiser et j'aurais au moins de quoi me loger en cas de pépin.» Chacun d'entre nous a, un jour ou l'autre, posé cette question et/ou donné cette réponse. En France, plus d'un ménage sur deux (58%) est propriétaire de sa résidence principale, selon l'Insee. Alors, faut-il mieux acheter ou louer? «Il n'existe pas d'évidence! Au-delà de l'aspect purement financier, un achat immobilier doit en effet s'inscrire avant tout dans un projet de vie», fait sagement observer Samantha Rouach, conseil en gestion de patrimoine à Paris. Car le choix affecte non seulement le patrimoine, mais aussi la mobilité des personnes, le train de vie... Pas évident. Et si l'on ne s'intéresse qu'à l'aspect financier, le plus dépensier - du propriétaire ou du locataire - n'est pas forcément celui que l'on croit. Car acheter son appartement ou sa maison équivaut aussi à s'acquitter de frais, immédiats ou récurrents, et, au passage, à «acheter" des risques, notamment ceux liés à l'évolution incertaine de la valeur patrimoniale du bien. Deux points clés qui peuvent aisément, au final, contrebalancer le poids d'un loyer!

Pour un acheteur, les frais sont plus nombreux qu'on ne l'imagine de prime abord. Et de nature et de temporalité variées. Ainsi, les frais d'acquisition (12300 euros, pour un achat de 150000 euros par exemple, soit 8,2%) et les éventuels frais d'agence (honoraires négociés qui varient entre 5 et 10%) sont assez élevés et payables immédiatement. La taxe foncière - qui peut être très lourde dans certaines villes - est récurrente, tout comme le sont les charges non locatives, les honoraires du syndic par exemple, ou le coût de l'emprunt, à savoir le taux d'intérêt qui rémunère la banque, les assurances décès, invalidité, chômage, les garanties prises par la banque... Enfin s'ajoutent les inévitables travaux de réparation et d'entretien, courants ou plus exceptionnels, mais tous indispensables pour entretenir le patrimoine. 

 

Raisonner en termes de coût global 

Côté risques, l'épée de Damoclès est bien sûr l'éventuelle dévalorisation du bien. Mieux vaut ne pas se trouver brusquement dans la situation délicate d'une revente obligée à un mauvais moment du cycle. Les statistiques montrent en effet que l'immobilier est régulièrement soumis à des «creux de marché", tel le dernier en date, celui de 2011-15. Pour un propriétaire, tous ces frais accumulés font au final un sacré montant! Il convient d'en tenir la comptabilité précise afin de disposer d'un diagnostic financier fiable. L'illusion est en effet mauvaise conseillère.

Pour franchir le pas vers la propriété ou choisir de rester locataire, il «suffit" donc de répondre à deux questions. Le coût, global, de mon loyer est-il plus élevé - ou non - que celui, global également, que je devrais assumer en cas d'achat (hors charges locatives, supportées dans les deux cas)? Et la cote du bien qui m'est proposé va-t-elle progresser plus vite que le placement des économies - par exemple sur une assurance-vie - que je réalise en étant locataire? D'un côté, les rendements financiers sans risque ne rapportent aujourd'hui quasiment plus rien. Mais rien non plus n'assure qu'à l'avenir la maison ou l'appartement que vous avez envie d'acheter va prendre de la valeur. 

Si tous ces paramètres financiers doivent être mis en balance, d'autres considérations plus qualitatives entrent également en ligne de compte. L'achat offre l'avantage de sécuriser durablement le logement du foyer. Le locataire est à la merci d'un congé en fin de bail, même si les motifs que peut donner le bailleur sont, pour l'instant, limités par la loi: loger un membre de sa famille ou vendre, mais dans ce cas le locataire a un droit de priorité. Il peut aussi rencontrer des difficultés à se reloger en cas de changement de situation personnelle, comme une baisse de revenus ou s'il n'est plus en mesure de présenter les garanties exigées par les propriétaires. L'acheteur, lui, pourra faire jouer l'assurance de perte d'emploi (s'il a bien coché cette option lors de la signature du crédit). Et le remboursement du crédit est également une forme d'épargne forcée qui permet à terme de se constituer un capital. Autre avantage d'avoir un bien à soi, on peut faire des travaux d'embellissement qui vont apporter un surcroît de valeur. 

Le choix entre location et achat impacte également les trains de vie, immédiats et futurs. L'acheteur va hypothéquer un tiers de ses revenus - ce qui correspond au ratio d'endettement maximal souvent admis par les banques - durant une bonne moitié de sa vie professionnelle (vingt à trente ans). À la longue, une telle contrainte financière peut peser, alors que le locataire garde toute sa liberté. Pour saisir une opportunité de mutation professionnelle, changer de quartier ou s'agrandir, le locataire peut donner congé à tout moment avec un mois de préavis, alors que le propriétaire, lui, peut avoir des difficultés à revendre son bien pendant plusieurs mois, parfois plus d'un an, et le remboursement du crédit par anticipation implique des frais. 

Conclusion: Sur le plan financier, avec les taux actuels des crédits, et la quasi-nullité des rendements financiers sans risque, l'achat a de fortes chances d'être plus intéressant. L'assurance-vie dite en euros, sans risque, devrait rapporter environ 1 à 1,5% nets hors inflation cette année. Mais acheter, c'est surtout parier que la cote du bien va augmenter dans le quartier ou la ville où vous l'achetez. À Paris par exemple, les loyers sont très chers et les prix aussi, mais le potentiel de valorisation demeure important. Enfin, sur un plan pratique, acheter c'est sécuriser son logement. Ce n'est pas au moment de la retraite qu'on peut emprunter pour acheter.

Jean-Denis Errard, Les Echos, Le 28/04/2017

[10/11/2017]